1万元/平方米、卖得比楼面价还低,开发商可自主定价⋯⋯越来越多城市取消限价

◎广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为,取消新房销售限价具有双重影响。对于开发商而言,可以更好地利用价格去进行促销和清理库存。此外,在政府引导下,如果新房价格跌幅过大,政府对于该区域土地供应就应该收紧,开工和预售都应放缓。

每经记者 甄素静每经编辑 陈梦妤

近期,多个城市如东莞、武汉等,出现了以低于市场价销售的“工抵房”,引发广泛关注。

与此同时,一些地方政府也开始取消新房限价政策,允许开发商根据市场情况自主定价。业内人士分析认为,这一变化预示着房地产市场调控方式转变,也将给市场带来新活力与不确定性。

“为了销售想尽办法”

近期,有东莞本地中介在社交平台发布消息称,东莞有项目降价后低至1万元/平方米。

据介绍,东莞麻涌板块云瑞府项目100平方米小高层,目前单价1万元/平方米,楼层任选,是工程方降价变现,货量有限。

据中国房地产报,对比云瑞府1.4万元/平方米的楼面价,1万元/平方米的销售单价极具吸引力。此外,位于东莞水乡洪梅的首开熙江玥也拿出了一批单价仅1.06万元/平方米的房子售卖,楼层房源任选且带精装修。

《每日经济新闻》记者注意到,2022年首次开盘时,云瑞府推出约80套房源,冻资客户远超房源数量,还成为片区第一个需要公开摇号选房的楼盘。如今过去两年,市场却成了另一番景象。如今在贝壳找房,云瑞府参考均价为1.7万元/平方米,总价160万~300万元。

而武汉万和光谷原备案价2.3万元/平方米,近期销售价格跌至1.25万元/平方米,最高跌幅近50%;武汉南山锦宸2021年6月以楼面价15985.65元/平方米拿地,今年“五一”期间特价房15000元/平方米。

去年年底,东莞市住建局发布了《关于优化新建商品住房销售价格申报有关事项的通知》,已办理预(现)售但未售出的新建商品住房需变更销售价格的,自取得预售许可证(或现售备案证书)之日起或自上一次调整申报价格之日起满30天方可变更,其他事项不变。

有东莞当地人士在接受每经记者采访时分析称,规定没变,但实际上不强制要求,限价已经没意义,当下市场环境,有些项目为了销售想尽办法。

投机行为可能回潮

近期,多地宣布取消新房限价政策。

如7月31日,郑州发文取消商品住房销售价格指导,开发企业可自主定价进行销售或办理预(销)售许可备案手续。

根据中指研究院统计,今年以来,沈阳、兰州、郑州、宁德等城市已明确不再实施新建商品销售价格指导,即取消销售限价。

中指研究院市场研究总监陈文静分析认为,2021年下半年以来,随着房地产市场环境的变化,限价政策带来的负面影响进一步突显。价格倒挂不仅增加了真实住房需求的购房难度,也无法反映市场真实情况,违背了政策初衷;限制价格下跌幅度也导致房企销售不畅,资金回笼受阻。与此同时,近两年监管部门多次强调要建设“好房子”,也需要匹配的政策支持。

陈文静观察分析,在多个因素影响下,各地采取了一系列措施对限价政策进行优化。第一,多地取消销售限价,价格回归市场,更有利于企业打造适合当地住房需求的好产品,是积极响应鼓励企业建设“好房子”的表现。第二,取消销售限价有助于企业合理定价去库存,帮助企业加快回笼资金,缓解资金压力。

不过也有业内观点认为,取消限价也伴随着一定风险。房价可能出现波动,市场投机行为可能回潮。因此,政府、开发商及购房者都需要采取相应的应对措施,政府加强市场监管,避免恶意炒作;开发商要合理定价,避免价格大起大落;购房者则需理性购房,避免市场波动陷阱等。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为,取消新房销售限价具有双重影响。对于开发商而言,可以更好地利用价格去进行促销和清理库存。此外,在政府引导下,如果新房价格跌幅过大,政府对于该区域土地供应就应该收紧,开工和预售都应放缓。

对于二手房而言,可以建立一个参考价,当市场价明显低于参考价时,政府就要出手进行干预。主要目的就是避免企业同质化竞争,引导企业提高产品品质。

近年来,中央及各部委多次强调“稳地价、稳房价、稳预期”,限价政策在过去市场热度较高阶段对稳地价、稳房价起到了重要作用。不过从各线城市房价趋势来看,一线城市短期房价仍有下行压力,但房价依然具备支撑,有望逐渐筑底恢复。二线城市中,核心城市房价有望见底,普通二线城市企业降价促销预期仍在,房价下跌态势短期或将延续。

“三四线城市住房需求释放缓慢,对房价支持力度偏弱,房价整体或延续底部行情。整体来看,当前房价筑底企稳仍需要政策端持续发力。”陈文静认为。

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